Tag

tessin-portföljen

Browsing

Tessin – Eftertraktade industrilokaler i Stockholm

Kom precis hem från ett födelsedagskalas och såg nu att Tessin har släppt ett nytt projekt! Projektet är döpt till ”Eftertraktade industrilokaler i Stockholm” och Tessin trycker främst på tre punkter:

  • Attraktivt läge nära stora transportleder
  • Stark efterfrågan på industrilokaler i Bostadsrättsförenings-format
  • Track-record från liknande projekt

En stor fördel, enligt mig, är att minsta investeringen är 30 000kr istället för 50 000kr som det brukar vara. 30 000kr är fortfarande mycket pengar men eftersom jag försöker sprida mina risker genom Tessin så letar jag i första hand efter tre billigare projekt att börja med, allra helst för 20 000kr.

tessin investera fastigheter 2

Tessin – beskrivning av projektet

”En fastighetsutvecklare planerar att uppföra en industrifastighet i Haninge strax utanför Stockholm. Projektet omfattar 28 verksamhetslokaler i BRF-format i Jordbro industriområde som säljs till mindre företag såsom hantverkare, grossister och byggföretag. Bygglov är inskickat till kommunen och tillträde för köparna är planerat till Q2 2018. Investeringen löper på 12 – 24 månader med en årlig avkastning om 8%.”

Bolaget har tidigare, under 2016, uppfört totalt 48 st lokaler i två projekt placerade i Huddinge. Alla lokalerna såldes slut på endast 2 månader.

Vi var och tittade på en liknande lokal till företaget som jag arbetar med. Lokalen bestod av höglager i botten och förvånansvärt fina kontorsutrymmen på våning två. Lokalerna köps oftast som tomma skal så får köparen inreda själv med rum, kök, toaletter m.m.

I skrivande stund är 64% av projektet reserverat av Tessin-investerare. Alltså finns det fortfarande chans för dig som är intresserad!

Läs mer om projektet på Tessin.se!

(AD)

Tessin – Nybyggt fjällboende i Sälen

Nytt projekt uppe på Tessins hemsida!

Denna gången handlar det om ett Nybyggt fjällboende i Sälen (AD) och erbjuder 8,5% som årligt avkastningsmål. Tessin beskriver projektet såhär;

”Investera i uppförandet av nya bostadsrätter i populära skidorten Lindvallen i Sälen. Projektet omfattar 48 lägenheter som byggs i två etapper. Bygglov är beviljat och säljstart sker under maj månad. Investeringen löper med 8,5 % årlig avkastning med återbetalning efter 18 – 24 månader.”

Som vanligt så finns det tre punkter som brukar nämnas som Projektets styrkor och dessa ser ut enligt följande:

  • Stark efterfrågan på fjällboende
  • Möjlighet till uthyrning genom Skistar
  • Bolag med stort fastighetsbestånd och sund belåning

Jag har inte hunnit läsa igenom projektet mer än första sidan. Däremot är det endast 27% som är reserverat i skrivande stund. Ni har alltså fortfarande chans att reservera ett par andelar om ni vill investera i Sälen-projektet:

Nybyggt fjällboende i Sälen  (AD)

Jag tänker läsa igenom projektet senare ikväll, som vanligt lär det dock vara fulltecknat vid den tiden. Projektet passar inte in i min egen Tessin-portfölj då jag letar efter projekt som ligger på 20 000kr per investering.

Tessin – Nytt projekt i Nacka (10% avkastning)

För en liten stund sedan kom projektet ”Sjönära hem i Nacka” upp på Tessins site och jag fick en notis genom att prenumerera på deras mailutskick.

Investerringsslaget är ett lån med 10% årligt avkastningsmål och 16 månaders löptid. I skrivande stund är projektet 50% tecknat och du kan reservera andelar utan att binda dig till att slutföra investeringen.

Jag är mitt i planering om hur jag ska lägga upp placeringen av mitt kapital framåt och väljer därför att avstå för att inte ta några förhastade slutsatser. Spontana tankar annars är att avkastningen på 10% är bra och lånets löptid är relativt kort.

Projektets styrkor enligt Tessins site:

  • Pant i fastighet
  • Löptid endast 16 månader
  • Erfaret byggteam

Läs mer om projektet Sjönära hem i Nacka!  (AD)

Investeringspitchen ser ut såhär:
”Investera i uppförandet av åtta lägenheter samt sex Attefallshus i ett populärt bostadsområde i Nacka kommun strax utanför Stockholms innerstad. Bygglov är beviljat och byggstart sker i början på juni. Försäljning av bostäderna kommer att påbörjas efter tillträde till fastigheterna. Inflyttning är planerad till september 2018. Investeringen löper med 10 % årlig avkastning med återbetalning efter 16 månader.”
(Hämtat från Tessins hemsida)


 

NYTT PROJEKT | Premiumbostäder i Storstockholm [Tessin]

Tessin skickade nu under morgonen  ut mail om ett nytt projekt som går att investera i. Det handlar om premiumbostäder i Storstockholm. I skrivande stund är projektet fyllt till 59% av investerare och totala investeringsmålet ligger på 20 miljoner kronor. 

  • Preferensaktier
  • 19-24 månaders löptid
  • 11% årligt avkastningsmål
  • Attraktiva områden med hög efterfrågan
  • Bolaget har använt sig av Tessin tidigare under 2016 för att finansiera projekt
  • Läs mer om projektet på Tessins hemsida!

Jag ska till jobbet nu och hinner inte att gå igenom projektet förens ikväll. I vanliga fall brukar jag reservera icke bindande andelar för att hålla en del av kakan men eftersom minimuminvcesteringen ligger på 50 000kr så avstår jag detta projektet. Mitt mål är som jag tidigare har sagt att investera i 3st x 20 000kr projekt för att lägga en grund i min Tessin-portfölj. Investerar ni i dagens projekt?

Läs mer om projektet på Tessins hemsida!
Läs alla tidigare inlägg i min löpande Tessin-recension!

Tessin – Investering nu 100% bekräftad!

Min första fastighetsinvestering via Tessin är nu 100% bekräftad! Mycket kul och det ska bli spännande att få följa utvecklingen av projektet. Signeringen av avtal gick mycket smidigt och jag har skrivit under avtal digitalt via Scrive (med hjälp av mobilt bank-ID). Jag har betalat in mitt utlånade belopp på 20 000kr till bolagets Bankgiro.

Under Mina sidor på Tessin.se så ser det nu ut såhär:

Klickar jag på projektet så kommer jag till sidan med all information. Här kan jag gå tillbaka för att hitta gamla datum, avkastningsmål och annat viktigt.

Skulle bolaget välja att låna pengarna i 24 månader så skulle det innebära en avkastning på 4400kr (11% i årsavkastning). Jag har genomfört investeringen via mitt aktiebolag och avkastningen kommer att räknas in i bolagets totala resultat. Med andra ord så tillkommer det bolagsskatt på 22%.
Jag skrev för ettpar dagar sedan ett inlägg om hur du beskattas vid dina olika investeringar via Tessin – läs gärna inlägget här!

Är du, precis som jag, intresserad av att investera via Tessin för att få en diversifiering mot börsen? Deras projekt brukar fyllas på bara några timmar och det gäller att vara på hugget om du ska hinna på en stek.
Prenumererar du på deras nyhetsmail (givetvis gratis) så får du ett litet försprång mot alla andra när nästa fastighetsprojekt lanseras!

Jag står beredd att investera i 2-3 fastighetsprojekt då målet är att ha 20 000kr investeras i 3 olika projekt samtidigt. Vi får se vad de kommer här näst!

Läs mer om hur du kan fastighetsinvestera via Tessins hemsida här!


Inlägget är inte sponsrat av Tessin. Däremot innehåller inlägget samarbetslänkar.

Jag rekommenderar en ny finans- & investmentpodcast

Idag har jag lyssnat på en mycket intressant podcast från ”Vargen i Valla”. Podcasten är relativt nystartad med första publicerade avsnittet den 7e november 2016. Podcasten Vargen i Valla är en finanspodcast av Börsgruppen vid Linköpings Universitet.

Avsnittet som jag idag lyssnade på var en 51 minuter lång intervju av Tessins grundare Jonas Björkman. Deras egna beskrivning av avsnittet lyder:
”I årets första avsnitt besöker vi Tessin som är en plattform för dig som vill investera i fastigheter. Jonas Björkman, vd och grundare, diskuterar entreprenörsskap, fastighetsbranschen och givetvis lite aktier.”

De flesta av er vet att jag har börjat på min löpande Tessin-recension (”Tessin-portföljen”) – Här kan ni läsa alla tidigare inlägg!

Tessin har växt otroligt mycket och har nu  över 18 000 st människor (enligt VDn Jonas Björkman i podcasten nedanför) som är registrerade kunder på siten.

Lyssna gärna på podcasten här nedanför och tyck till om era tankar i kommentarsfältet här nedanför:
Är ni mer intresserade av Tessin så kan ni givetvis  läsa mer på Tessins egna hemsida!

De har även ett avsnitt om småbolag där de diskuterar ett av mina största innehav, e-handelsbolaget Avensia, och Provide IT:

Tessin skatt – såhär beskattas du när du investerar via Tessin

Tessin beskattning

Jag har de senaste dagarna fått frågor från andra privatpersoner som är intresserade av att investera via Tessin. Däremot frågar många om hur deras investeringar kommer att beskattas, därför blir dagens inlägg om Tessin beskattning.

Investerar du i fastigheter via Tessin så finns det lite olika investeringsslag som varierar från projekt till projekt. Följande tre kommer du att stöta på:

  • Vinstdelning efter ett projekt av genomförts och avyttrats
  • Preferensaktier med utdelning och inlösen
  • Lån med amortering och ränta

Den enda informationen som går att hitta på Tessins hemsida om skatt är följande text:

”Vi brukar vara försiktiga med att uttala oss i skattefrågor eftersom det är en materia som är komplex, ständigt förändras samt skiljer sig mellan olika fysiska och juridiska personer.

Vad gäller investeraravdraget så är det generellt en avdragsmöjlighet som fysiska personer kan nyttja om man köper andelar i mindre aktiebolag när det bildas eller när bolaget ger ut nya aktier där preferensaktier är ett accepterat aktieslag. Mindre bolag definieras som ett aktiebolag (eller ekonomisk förening) med färre än 50 anställda inräknat ägarna och med högst 80 miljoner kr i nettoomsättning eller balansomslutning.

Då investeraravdraget beror på bolagets storlek, nettoomsättning/balansomslutning och hur investeringsvillkoren ser ut för projektet så kan jag tyvärr inte lämna dig ett definitivt besked om avdragsmöjligheten utan det beror på vilket projekt det gäller och vad Skatteverket anser i frågan i din specifika situation.

En annan viktig aspekt är att avdraget inte fungerar optimalt vid utdelningar eller återköp. Om du under de fem år som följer närmast efter betalningsåret avyttrar andelarna, till exempel säljer dem eller under något av dessa år tar emot en värdeöverföring, till exempel vinstutdelning från företaget överstigande ett visst jämförelsebelopp ska avdraget återföras till beskattning. Många utav våra projekt har just utdelningar och återköp i sin projektutformning vilket gör att det tyvärr inte är helt optimalt med avdraget i de projekten.”

Tessin skatt vid vinstdelning efter ett projekt av genomförts och avyttrats

Privatperson: Du beskattas som inkomst av kapital, alltså 30% (som Tessin skriver här ovanför så kan det vara olika från person till person, men 30% är det generella).
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en målsättning att generera 13% vid vinstdelningen, låt oss säga att avkastningen möter målsättningen och att du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 30% = 4550 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 9,1%

Juridisk person (aktiebolag): Jag vill börja med att observera att jag inte är helt säkert på denna punkten!
Min uppfattning är att du under projektets utveckling äger andelar som är näringsbetingade. Därav borde eventuell vinst vara skattefri. Kontakta gärna Tessin och Skatteverket för att vara på säkra sidan.
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en målsättning att generera 13% vid vinstdelningen, låt oss säga att avkastningen möter målsättningen och att du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 0% = 6500 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 13%

Tessin skatt vid preferensaktier med utdelning och inlösen

Privatperson: Jag mailade Tessins kundtjänst där jag fick svaret ”För privatpersoner bosatta i Sverige ligger dock skatten för onoterade preferensaktier på 25%.”
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en årsavkastning på 13% och du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 25% = 4875 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 9,75%

Juridisk person (aktiebolag): Precis som ovanför så mailade jag Tessins kundtjänst även om denna frågan och fick svaret ”Bolagsskatten påverkar inte utdelningen och generellt är det skattefritt för utdelning via AB”. Alltså är utdelningen från onoterade preferensaktier oftast skattefri.
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en årsavkastning på 13% och du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 0% = 6500 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 13%

Tessin skatt vid lån med amortering och ränta

Privatperson: Du beskattas som inkomst av kapital, alltså 30% (som Tessin skriver här ovanför så kan det vara olika från person till person, men 30% är det generella).
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en målsättning att generera 13% vid vinstdelningen, låt oss säga att avkastningen möter målsättningen och att du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 30% = 4550 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 9,1%

Juridisk person (aktiebolag): Ditt aktiebolag beskattas tillsammans med övriga intäkter/kostnader med bolagsskatt (22%) vid vinst. (som Tessin skriver här ovanför så kan det vara olika från aktiebolag till aktiebolag, men 22% är det generella).
Exempel: Du investerar i ett projekt som har en målsättning att generera 13% vid vinstdelningen, låt oss säga att avkastningen möter målsättningen och att du investerar 50.000kr.
50 000 kr x 13% = 6500 kr
6500 kr – 22% = 5070 kr
Det betyder att i realiteten så landar din avkastning på 10,14%


Eftersom Tessins beskattning kan se olika ut från person till person så råder jag er framförallt att kontakta Skatteverket vid funderingar och frågor innan ni investerar. Informationen i detta inlägg är samlad och sammanställd av mig som glad amatör, det innebär att det definitivt kan innehålla fel!
Läs mer om hur det fungerar och vilka aktiva projekt som finns att investera i hos Tessin!
Läs fler inlägg i min löpande recension av investeringsplattformen Tessin här!

Tessin – hur fungerar det efter att du har reserverat andelar?

Jag fick i torsdags eftermiddag ett mail från investeringsplattformen Tessin.se med ett memorandum och ytterligare information om mitt fastighetsprojekt. Jag skrev för ett tag sedan om att jag reserverat andelar i fastighetsprojektet ”Bostadsprojekt i trivsamma Täby” (länk till projektet).

Efter att ha läst igenom den 37 sidor långa PDF-filen så har jag valt att genomföra min första investering via Tessin. Det innebär att min första investering genom Tessins plattform kommer att ske nu under morgonen (dock först till kvarn). Min insats kommer att vara 20 000kr och jag kommer att få en årlig ränta på 11%.

Tessin – Hur fungerar det i investeringsprocessen?

Är du, precis som jag, intresserad av att sprida ditt investeringskapital genom att investera via Tessin så tycker att det första du borde göra är att anmäla dig till deras nyhetsbrev!
Senaste halvåret så har varenda projekt som presenterats på hemsidan blivit fulltecknat på bara några timmar. Om du prenumererar på nyhetsbrevet så plingar det åtminstone i din brevlåda så fort projektet finns online!
Efter att du har varit snabb med att reservera andelar i ett projekt (reservationen är ej bindande) så får du ett mail med ett investeringsmemorandum och övrig information som tillhör just ditt fastighetsprojekt. Detta mail fick jag alltså i torsdags.

Här i mellan är det cirka 3 dagar innan nästa mail kommer, skuldebrevet! Det innebär att skuldebrevet undertecknas digitalt genom Bank-ID och även här är det först till kvarn bland de som har reserverat.

När skuldebrevet är undertecknat så har du 3 bankdagar på dig att betala ditt investeringsbelopp till låntagarens bankgiro. När detta är gjort så är det bara till att luta sig tillbaka och låta pengarna arbeta för dig!

Tessin – nytt investeringsobjekt med 11% avkastning!

Fick nu lagom till lunchen ett mail från Tessin om ett nytt investeringsobjekt. Eftersom jag är på jobbet och inte har tid att skriva ett ordentligt inlägg så gör jag det enkelt för mig och kopierar in mailet här nedanför:

Jag slängde mig över knappen och fick reserverat (ej bindande) andelar värda 20 000 kr. Det får bli till att läsa på mer om projektet när jag kommer hem i eftermiddag.
Läs mer om investeringsprojektet på Tessins hemsida!

Observera att jag knappt har hunnit läsa igenom mailet, men reserverade andelar för att kunna läsa på senare ikväll. Detta är alltså ingen rekommendation, utan mer informativt riktat för er som är intresserade av investeringar via Tessin. Projekten brukar bli fulltecknade efter bara ett par timmar…!

Lycka till alla ni som är intresserade av projektet. För er som undrar varför jag skriver om Tessin så kan jag enkelt länka vidare till min Tessin-portfölj där jag driver en löpande recension om alternativa investeringar (sett till börsen) som går att göra via deras plattform.

Jag är påväg att göra min första investering via Tessin!

Som jag skrev kort om tidigare idag så är jag påväg att göra min första fastighetsinvestering via Tessin.se. Jag har nu under kvällen hunnit läsa igenom prospektet och har hittat lite fördelar och nackdelar.

Kort presentation av investeringsprospektet

Bolaget Svensk Ytplanering AB har förvärvat en vindsvåning på 104kvm i området Hornstull på Södermalm (Stockholm). Svensk Ytplanering AB har betalat 4,5 MSEK för råvindsytan och har följande kapitalstruktur:

Förvärv av vindsvåningen: 4.500.000 kr
Entreprenadkostnader och exploatering: 3.000.000 kr
Övriga finansieringskostnader (ex. avgift till Tessin och avgift till Agenten): 700.000 kr
Övriga oförutsedda kostnader: 120.000 kr
Total kostnad för att färdigställa vindsvåningen inför försäljning: 8.320.000 kr
Försäljningen av vindsvåningen beräknas uppgå till:10.400.000 kr
Det skulle isåfall innebära en projektvinst på 2.080.000 kr

Tessin recension och omdöme

 

Fördelar och nackdelar med projektet

Fördelar

  • Kort löptid på lånet (6-8 månader)
  • Hög förväntad årsavkastning om 9% sett till den korta löptiden på lånet
  • Fastigheten ligger fantastiskt bra placerad med närhet till allt man kan önska sig
  • Låg minimiinvestering
  • Bygglov har beviljats och byggstart skedde i december 2016

Nackdelar

  • Förväntade kvm-priset på 100.000 kr är cirka 10% över genomsnittliga priset (90.800 kr) för Långholmsgatan där fastigheten ligger.
  • Genomsnittliga priset för Södermalm har de senaste tre månaderna legat på 86.572 kr och skulle vindsvåningen säljas för detta pris så hade totalsumman landat på 9.003.488 kr. Fortfarande förmodligen en vinst, men skulle ägarna till Svensk Ytplanering AB fortfarande vilja sälja om priset är lägre än de prognostiserade 10.400.000 kr?
  • Jag som investerar via bolag hade skattemässigt hellre fått preferensaktier då utdelningen från dessa hade med största sannolikhet varit skattefri. Nu när det handlar om ett lån så kommer jag beskattas med inkomst av kapital.

 

Säkerhet för lånen

”Som säkerhet för Lånen så pantsätts Vindsvåningen. Vindsvåningen är belägen inom bostadsrättsföreningen Bulten 21 (769616-4123), på Långholmsgatan 7 i Stockholm. Vindsvåningen har en bruttoarea (BTA) på 118 kvm med en beräknad boarea (BOA) på 104 kvm. Låntagaren förvärvade Vindsvåningen från bostadsrättsföreningen för 4,5 mkr med tillträde 1 november 2016.”
– Hämtat från Prospektet på Tessins hemsida

Svensk Ytplanering AB förvärvade råvindsutrymmet för 4,5 MSEK den 30 september 2016. Råvindsutrymmet ska byggas om till en bostadsrätt med lyxiga materialval och en exklusiv penthouse-känsla. I april 2017 förväntas projektet vara färdigställt och SkandiaMäklarna har fått uppgiften att sälja bostadsrätten i maj månad. Lånen ska återbetalas antingen 15 augusti 2017 eller 15 oktober, låntagaren väljer själv vad som passar bäst.

Min (eventuella) investering

Jag har anmält mig till andelar i lånet av ett värde till 20.000 kr och har alltså en icke-bindande reservation. Inom ett par dagar kommer jag att få hem ett investeringsmemorandum och ytterligare finansiell information. Kort efter detta måste jag ta ett skarpt beslut om jag ska genomföra investeringen eller ej. Just nu lutar det mot att jag kommer investera i mitt första projekt genom Tessin.

Innan ni gör några investeringar via Tessin så läs på själva vad som gäller för varje unikt projekt. Vissa erbjuder preferensaktier med kvartalsutbetalning och andra lån (som i detta fallet).
Läs mer om pågående projekt och hur du investerar i fastigheter på Tessins hemsida!

Som de flesta av er vet så har jag påbörjat en löpande recension av Tessins tjänster som jag har valt att döpa till Tessin-portföljen här på bloggen. Har ni inte läst mina tidigare inlägg om Tessin så finns de att läsa här!


Är någon av er läsare investerad i Hornstull-projektet? Ni som aktivt valt att avstå, vad är det ni inte gillar? Lämna gärna feedback nedanför!